27 mei 2021
Erwin Vanderstappen, bedrijfsjurist
In het kader van onder meer de revisorale opdrachten van inbreng in natura, quasi-inbreng (enkel nog in de NV), bijkomende uitgifte van aandelen, wijziging van rechten verbonden aan soorten van aandelen, fusie en splitsing, vereffening en ontbinding van een ondernemingen, controle van verenigingen en stichtingen, enz. worden bedrijfsrevisoren vaak geconfronteeerd met zakelijke gebruiksrechten zoals het recht van vruchtgebruik, erfpacht, opstal en zakelijke zekerheden, waaronder bijzondere voorrechten en pand.
De wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek voert een aantal moderniseringen in en zorgt voor meer flexibilisering.
Gelet op de revisorale praktijk is het aangewezen om kort op de wijzigingen in te gaan. Een uitgebreidere analyse zal het voorwerp uitmaken van een artikel in het tijdschrift Tax, Audit & Accountancy.
Het nieuwe boek 3 bevat een overzichtelijke structuur met titels en houdt de bevestiging in van het basisprincipe dat er slechts een beperkt aantal zakelijke rechten (numerus clausus) zijn: eigendomsrecht, mede-eigendom, zakelijke gebruiksrechten (erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, erfpacht, opstal) en zakelijke zekerheden (bijzondere voorrechten, pand, hypotheek, retentierecht).
Verder wordt er een aparte titel ingevoegd over burenrelaties (burenhinder, gemene muur en erfdienstbaarheden). Wettelijke criteria bepalen voortaan wanneer normale burenhinder ontaardt in bovenmatige burenhinder. Alle geschillen over burenhinder worden behandeld door de vrederechter die ook preventieve maatregelen kan opleggen om bovenmatige hinder te vermijden.
Er worden ook een aantal moderniseringen aan de zakelijke gebruiksrechten aangebracht.
Wat het vruchtgebruik betreft, is de maximumtermijn ervan ook in hoofde van een rechtspersoon 99 jaar. De samenwerking tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar is wettelijk vastgelegd met het oog op een evenredige verdeling van de kosten. Wanneer het vruchtgebruik gevestigd is ten voordele van gezamenlijke vruchtgebruikers, dan gaat het aandeel van de eerststervende vruchtgebruiker over naar de langstlevende mede-vruchtgebruiker. Als het vruchtgebruik gevestigd wordt ten aanzien van een rechtspersoon, dan wordt de termijn van 30 jaar verlengd tot 99 jaar en betekent het faillissement van de rechtspersoon dat het vruchtgebruik terugvalt naar de blote eigenaar.
Ingeval van vruchtgebruik op financiële instrumenten waaraan lidmaatschapsrechten zijn verbonden, zoals het stemrecht op de algemene vergadering, dan worden deze uitgeoefend overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV). Dividenden die uitgekeerd worden zonder in te teren op het kapitaal, behoren aan de vruchtgebruiker toe. Uitzonderlijke opbrengsten die aan het financieel instrument toekomen, zoals de premie die toegekend wordt bij een inkoop van eigen aandelen, worden geïnd door de vruchtgebruiker. Deze maken deel uit van zijn restitutieplicht bij het einde van het vruchtgebruik.
Inzake erfpachtrecht vallen de volgende nieuwigheden te noteren: de wettelijke verplichting om periodiek een vergoeding te betalen (jaarlijkse cijns of canon) wordt afgeschaft en de minimale duurtijd van de overeenkomst van 27 jaar wordt teruggebracht naar 15 jaar. De maximumtermijn blijft evenwel 99 jaar. Op de maximumduur geldt er een uitzondering, met name dat de erfpacht eeuwigdurend is “wanneer en zolang het voor doeleinden van het openbaar domein door de eigenaar van het onroerend goed gevestigd is”.
Bij het opstalrecht wordt de duurtijd verlengd van 50 tot 99 jaar, tenzij het eeuwigdurend is: indien het gevestigd wordt door de eigenaar voor doeleinden van het openbaar domein (cf. erfpacht), of “om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben”. Hierdoor wordt het juridisch mogelijk om twee volumes te combineren met een verschillende bestemming en vatbaar voor zelfstandig beheer, zoals bijvoorbeeld een winkelcentrum met een ondergrondse parking.
Ten slotte beoogt de flexibilisering de afschaffing van het principe dat het gehele goederenrecht van openbare orde is en voortaan dus aanvullend recht is. Wie dat wil, kan dus van de regels afwijken, behalve als het gaat om de invulling van de begrippen of als de wet zelf anders bepaalt.
Het nieuwe boek 3 treedt in werking op 1 september 2021.